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简介： 2012年8月，刘先生与乐家公司签定一份房屋租赁合约，誓约乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住于，房屋建筑面积78平方米，出租期限一年，租金每月5000元。合约签定后，刘先生向乐家公司缴纳了誓约费用后住进房屋。2012年8月，刘先生与乐家公司签定一份房屋租赁合约，誓约乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住于，房屋建筑面积78平方米，出租期限一年，租金每月5000元。
合约签定后，刘先生向乐家公司缴纳了誓约费用后住进房屋。住进后旋即，刘先生经查找找到401号房屋面积只有67.7平方米，欲与乐家公司调停拒绝增加租金。遭拒绝接受后，刘先生于2012年10月委托律师向乐家公司收到律师函，以房屋实际面积大于合约誓约面积为由，拒绝自律师函递送之日起中止双方签定的房屋租赁合约，并按照实际建筑面积新的计算出来租金，归还多收租金、中介费以及其他适当费用。随后，刘先生搬出诉争房屋。
后双方协商未果，刘先生向法院控告，拒绝证实双方出租合约自律师函递送之日中止，乐家公司归还其房租、中介费、押金等适当费用，赔偿金其违约金1万元及搬去费用等实际损失。法院裁决 (一)中止刘先生与乐家公司签定房屋租赁合约; (二)拒绝乐家公司归还刘先生多收的租金等适当费用，并缴纳刘先生违约金1万元，赔偿金其搬去酬劳等实际损失。
案件分析 本案是一起因房屋面积相符而争议的房屋租赁案件。法院指出，乐家公司作为专业的房地产中介机构，应该告诉房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推断其在看房时有能力显现出房屋面积严重不足78平米。
并且，乐家公司在缔约时并未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积不存在较小差距，显著不合乎合约誓约，影响刘先生的实际用于，故乐家公司不存在根本性罪过。在房屋租赁合约遵守过程中，如果出租房屋的租金数额与出租面积必要涉及，那么承租人以合约誓约面积与实际面积相符为由，拒绝出租人分担减付租金等违约责任的，法院不予反对。如果出租房屋是当事人双方接纳的特定房屋，合约誓约的租金标准为相同数额，出租人依照誓约交付给该特定房屋，承租人在合理期限内并未驳回，那么承租人又以合约誓约面积与实际面积相符为由主张拒绝接受缴付，减付租金的，法院未予反对。
而本案中，乐家公司与张先生签定的房屋租赁合约不属于特定房屋，该房屋租赁合约的出租面积与租金金额是息息相关的。但乐家公司以实际面积67.7平方米的房屋签订合同，却缴纳78平方米房屋的租金金额。
故乐家公司不存在根本性罪过，乐家公司应该分担违约责任。伸延读者：房屋租赁合约需注意的几种情况 (一)房屋租赁合约签定阶段 (1)出租双方应该提早理解出租房屋的性质，对几类类似的出租加以注目。
带照出租。一般来说，营业执照的用于不影响房屋租赁合约的效力。
但是，若承租人用于出租人获取的营业执照展开经营，且经营范围包括了国家容许经营、授权经营的活动，则该出租合约违宪。故展开带照出租时，出租双方都应该按照法律规定专门从事经营活动，不得通过带照出租的方式将包括容许经营或授权经营业务的营业执照获取他人用于。
保障性住房及群租房出租。保障性住房或群租房的出租虽然会造成出租合约违宪，但并不合乎涉及法律规定，出租人租赁该类房屋，可能会受到涉及行政机关的行政处罚。出租人应该按照法律规定的用途用于房屋，不要贪恋一时间之利，做到违背国家政策法律的不道德;承租人也不应防止出租此类房屋，以免因小失大，造成自身利益损毁。
(2)出租双方应该房屋租赁合约中对双方权利义务等事项做出具体誓约，以免争议再次发生。房屋租赁合约中应该具体誓约出租房屋的实际面积、租金的计算方法、提早中止出租合约的条件及适当责任分担等。
出租人应该遵从诚实信用原则，将租赁房屋的真实情况向承租人真实情况告诉。承租人也不应通过查阅出租房屋所有权证或向权威机构查找等方式，证实房屋性质、房屋面积等基本情况。(二)房屋租赁合约遵守阶段 房屋租赁合约遵守阶段，出租双方都不应遵循诚实信用原则，严苛履行合同誓约的义务。(1)承租人应该以法律规定和合约誓约的方法和用途用于出租房屋，不得擅自改变房屋用途。
(2)除非房屋租赁合约中有尤其誓约，否则承租人对房屋展开装饰翻新或改建，自荐得出租人的表示同意。出租人亦应该时时注目出租房屋的实际状况，若不表示同意承租人的装饰翻新或改建不道德，应该在告诉或应该告诉承租人不道德的合理期限内(一般为六个月)驳回，否则将视作表示同意承租人的装饰翻新或改建不道德。(3)除非房屋租赁合约中有尤其誓约，否则承租人将房屋转租给第三人，自荐得出租人的表示同意。若承租人予以表示同意将房屋转租，出租人有权在告诉或应该告诉转租事实的六个月内驳回，拒绝中止出租合约。
(三)房屋租赁合同纠纷再次发生阶段 房屋租赁合约遵守过程中，由于各种主客观因素影响，不免造成纠纷产生。纠纷再次发生之后，双方当事人应该及时搜集证据，谋求律师协助，使用法律手段维护自己的合法权益。与此同时，双方还需注意： (1)因一方债权人造成房屋租赁合约无法继续履行的，守约方应该采行合理措施增加损失不断扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人拒绝提早解除合同而从出租房屋中搬出的，出租人无法任由房屋空置，而让承租人缴纳高额的赔偿金费用;反之，如出租人拒绝提早交还房屋的，承租人也不应采行合理措施，如正在展开翻新的应暂停翻新，或停电电力供应的情况下不应及时将房屋内的物品处置，避免损失更进一步不断扩大。
(2)当事人双方同意中止合约或者经审查合约无法继续履行的，双方当事人应该及时办理房屋过渡。诉讼期间，双方当事人可以在法院的的组织下展开过渡，也可自行办理过渡。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝接受过渡的，应该分担此期间的房屋租金或房屋使用费。
出租双方过渡房屋时应该办理月的书面过渡申请，对过渡展开签署证实，便于法院对过渡的程序和时间展开确认，避免当事人遭到不必要的损失。总而言之，作为房屋租赁交易的参与者，出租双方都不应做以下两方面：一是严格遵守法律规定，不宜为了贪恋一时间之利钻法律的空子，作出违背国家政策法律的不道德;二是严苛秉承诚实信用原则，诚信签下、诚信还款。
归根结底，出租双方作为房屋租赁交易的实际参与者，其出租不道德是为了自身权益以求构建。回应，无论是房屋租赁合约的何种阶段，如经常出现了法律纠纷，请求尽早联系律师，防止自己的实际损失不断扩大。
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